Trentino – Armon Greenblu Hotel & Wellness

In aprile 2022 il fondo ha acquistato l’hotel Annamaria a Folgarida (Italia) dalla famiglia che lo ha costruito e gestito. La struttura attualmente presenta 103 stanze ed uno standard 3 stelle e verrà portata a 108 stanze ed aumentato lo standing a 4 stelle. Verrà inoltre creato un centro benessere nonché eseguiti importanti lavori di ristrutturazione quali ammodernamento camere (incluso bagni) nuovi pavimenti in tutta la struttura, nuovi infissi, nuovi impianti e rifacimento del tetto. Abbiamo ricevuto già diverse lettere di intenti per la presa in gestione della struttura e riconoscimento di un canone di affitto del 22% del fatturato con un minimo garantito di 650.000 euro annui.

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Date:

18 Marzo 2024

Category:

OPERAZIONI A REDDITO

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Ogni investimento presenta un rischio di perdita di capitale.

Principali Rischi del fondo:

Rischi legati agli investimenti immobiliari: gli investimenti immobiliari sono soggetti a vari rischi, tra cui cambiamenti avversi delle condizioni economiche nazionali o internazionali, condizioni avverse del mercato locale, cambiamenti nell’offerta o nella domanda di immobili concorrenti, condizioni finanziarie degli inquilini, degli acquirenti e venditori di immobili, variazioni nella disponibilità di finanziamenti tramite debito, variazioni dei tassi di interesse, dei tassi di cambio, delle aliquote fiscali sugli immobili e altre spese operative, potenziali normative sul controllo degli affitti, leggi e regolamenti ambientali, leggi sulla zonizzazione e sulla pianificazione e altre norme governative e fiscali polizze, prezzi dell’energia, cambiamenti nella popolarità relativa di alcuni tipi di immobili, rischi dovuti alla dipendenza dal flusso di cassa, rischi e problemi operativi derivanti dalla presenza di determinati materiali da costruzione, nonché cause di forza maggiore, perdite non assicurabili, guerra, terrorismo e altri fattori che esulano dal controllo del Socio accomandatario, del Fondo o dei suoi agenti. Molti di questi fattori potrebbero causare fluttuazioni nei tassi di occupazione, nei canoni di locazione o nelle spese operative, provocando un effetto negativo sul valore degli immobili e sui rendimenti derivanti dagli investimenti. Alcuni asset immobiliari a cui il/i Comparto/i possono essere esposti potrebbero inaspettatamente diventare in sofferenza per un’ampia gamma di ragioni. Storicamente il settore immobiliare ha subito fluttuazioni e cicli significativi nel valore e le condizioni del mercato locale possono comportare riduzioni del valore degli interessi immobiliari. Gli investimenti immobiliari non performanti possono richiedere un notevole numero di negoziazioni o ristrutturazioni, che possono comportare, tra le altre cose, una sostanziale svalutazione del valore di tale bene e possono avere un impatto sul valore della partecipazione nella relativa SPV o società in portafoglio, se presente. Tuttavia, anche se un’attività funziona come previsto, esiste il rischio che alla scadenza del finanziamento, il rifinanziamento non sia disponibile.

Rischi legati allo sviluppo immobiliare: uno o più Comparti possono investire in immobili in fase di sviluppo. Lo sviluppo di nuovi progetti, la riqualificazione e i lavori di ristrutturazione importanti sono soggetti a una serie di rischi, inclusi, a titolo esemplificativo, rischi di ritardi nella costruzione (compresi rischi che esulano dal controllo del Comparto, come condizioni meteorologiche o di manodopera o carenza di materiali) o significativi superamenti dei costi o forza maggiore che potrebbero aumentare i costi previsti, rischi che le proprietà non raggiungano i livelli di occupazione previsti o non sostengano i livelli di affitto previsti e rischi di inizio di nuovi progetti, come il mancato ottenimento di zonizzazione, occupazione e altri permessi finali, autorizzazioni o approvazioni governative richieste e il sostenimento di costi di sviluppo in relazione a progetti che non vengono portati avanti fino al completamento. I progetti di sviluppo o riqualificazione comportano inoltre un rischio maggiore di controversie con appaltatori, subappaltatori, fornitori, partner e altri. Gli immobili di recente sviluppo o recentemente ristrutturati non hanno una storia operativa che consentirebbe al Comparto interessato di prendere decisioni obiettive sui prezzi nell’acquisizione di tali proprietà. I prezzi di acquisto di tali proprietà possono basarsi esclusivamente su proiezioni relative ai risultati operativi attesi di tali proprietà, esponendo il relativo Comparto al rischio che tali proprietà possano non raggiungere i risultati operativi previsti o non possano raggiungere tali risultati entro i tempi previsti.

Modifiche generali: cambiamenti nei regimi legali, fiscali, contabili o normativi delle giurisdizioni (incluse modifiche all’interpretazione e alla pratica) in cui il Fondo è domiciliato o investe (direttamente o indirettamente) o in cui sono residenti gli investitori possono verificarsi durante la vita del Fondo. Fondo, che potrebbe avere un effetto negativo su di esso o sui suoi investimenti. Tali cambiamenti potrebbero rendere necessario o auspicabile apportare modifiche a un Comparto, alle strutture attraverso le quali investe, ai suoi fornitori di servizi, alle sue attività e a qualsiasi informativa resa, ognuna delle quali potrebbe comportare spese aggiuntive e influenzare la performance e i rendimenti di un Comparto. Comparto. Sono possibili cambiamenti nella politica in materia fiscale, fiscale o monetaria, rimpatrio dei profitti o altre normative economiche, ognuno dei quali potrebbe avere un effetto negativo sugli investimenti. Leggi e regolamenti in alcune giurisdizioni, compresi quelli relativi agli investimenti e alla tassazione di entità straniere, possono essere soggetti a modifiche o interpretazioni in evoluzione. Un Comparto, gli Investimenti o gli investitori potrebbero essere soggetti a tassazione aggiuntiva o imprevista o a obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi nelle giurisdizioni in cui un Comparto opera e investe. Le modifiche ai trattati fiscali (o alla loro interpretazione) tra le giurisdizioni in cui un Comparto investe, da un lato, e la giurisdizione in cui un investitore risiede a fini fiscali, dall’altro, possono aumentare la responsabilità fiscale di un Comparto. Fondo, gli Investimenti o un investitore.

Capacità di uscire dagli investimenti: nel valutare potenziali eventi di liquidità per un Comparto o strategie di uscita per alcuni o tutti gli investimenti (alcuni dei quali possono avere una durata che si estende oltre la vita di un Comparto), il socio accomandatario può prendere in considerazione una serie di alternative, tra cui, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, la cessione di tali Investimenti o la distribuzione in natura, comprese singole attività, in un’operazione o una serie di operazioni che potrebbero coinvolgere una parte o una parte sostanziale degli Investimenti di un Comparto. Non è possibile prevedere se un’opzione di liquidazione sarà vantaggiosa o disponibile al momento opportuno. Se un Comparto non riesce a eseguire con successo un evento di liquidità in relazione a tale Comparto o a tutti i suoi Investimenti prima della liquidazione di tale Comparto, tale Comparto potrebbe essere costretto a liquidare le proprie attività a condizioni meno favorevoli di quelle previsto, inclusa la vendita dei propri investimenti e beni in una transazione secondaria a un prezzo di vendita che potrebbe essere scontato rispetto al valore patrimoniale netto. Non può esservi alcuna garanzia che un Comparto sarà in grado di disporre dei propri Investimenti a condizioni favorevoli, in modo tempestivo o del tutto e i proventi di tali Investimenti e degli Investimenti rimanenti potrebbero essere influenzati negativamente.

Rischio di inadempimento: nella misura in cui si verifica un inadempimento rispetto a qualsiasi Investimento e il Fondo vende o cede in altro modo tale Investimento, i proventi di tale vendita o disposizione saranno probabilmente inferiori al capitale non pagato e agli interessi relativi. Inoltre, il Fondo può sostenere spese aggiuntive nella misura in cui cerca di recuperare in seguito al default di un Investimento o partecipa alla ristrutturazione di un Investimento. Anche in assenza di inadempienza rispetto a uno qualsiasi degli Investimenti, la potenziale volatilità e mancanza di liquidità in qualsiasi momento varierà e potrà variare sostanzialmente dalla parità o dal prezzo al quale tali Investimenti sono stati inizialmente acquistati e dall’importo capitale di tali investimenti. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia in merito all’importo dei proventi di qualsiasi vendita o disposizione di tali Investimenti in qualsiasi momento, o che i proventi di tale vendita o disposizione sarebbero sufficienti a pagare un importo di rimborso corrispondente sugli interessi nel Fondo

Rischi economici: cambiamenti nella politica in materia di tassazione, politiche fiscali e monetarie, rimpatrio dei profitti, cambiamenti nelle condizioni economiche inclusi, ad esempio, tassi di interesse, tassi di inflazione, condizioni del settore, concorrenza, eventi politici e diplomatici e altri fattori potrebbero sostanzialmente e influenzare negativamente le prospettive del fondo e in particolare la capacità del fondo di acquisire e cedere Investimenti e altre normative economiche, ognuna delle quali potrebbe avere un effetto negativo sugli Investimenti. Le economie dei paesi in cui sono localizzati gli Investimenti possono differire favorevolmente o sfavorevolmente l’una dall’altra per quanto riguarda il tasso di crescita del prodotto interno lordo, il tasso di inflazione, il reinvestimento del capitale, l’autosufficienza delle risorse e la bilancia dei pagamenti.

Valutazione degli investimenti non realizzati: non vi è alcuna garanzia che gli investimenti verranno infine realizzati per importi pari o superiori a tali valutazioni, o che le informazioni sulle performance passate basate su tali valutazioni rifletteranno accuratamente il valore di realizzo di tali investimenti. I rendimenti effettivamente realizzati generati dagli investimenti non realizzati dipenderanno, tra gli altri fattori, dai risultati operativi futuri, dal valore delle attività e dalle condizioni di mercato al momento momento della disposizione, eventuali costi di transazione correlati, tempi e modalità di vendita, i quali possono differire dalle ipotesi su cui si basano le valutazioni utilizzate nei dati di performance precedenti. Le valutazioni sono soggette a determinazioni, giudizi e opinioni e altri terzi o investitori potrebbero non essere d’accordo con tali valutazioni. Data la natura degli Investimenti, in particolare gli investimenti nel settore immobiliare, le valutazioni potrebbero essere difficili. Potrebbe esserci una relativa scarsità di comparabili di mercato su cui basare il valore delle attività del Fondo.

Rischio operativo: il rischio operativo è il rischio di perdite derivanti dal ritardo nella ricezione dei pagamenti nell’ambito di un Investimento a causa di calamità naturali, guasti tecnici, problemi finanziari di una delle parti coinvolte, processi interni, persone e sistemi inadeguati o falliti, o da fattori esterni eventi. Il processo di rischio operativo mira a identificare i potenziali rischi operativi e i fattori attenuanti che consentono di ridurre o contenere tali rischi. La maggior parte di tali rischi dovrebbe essere mitigata cambiando gli operatori entro un periodo di tempo ragionevole. I rischi vengono identificati sulla base dell’esperienza degli esperti del settore. Questi rischi vengono generalmente valutati all’inizio di ciascun progetto e monitorati durante tutta la durata. Inoltre, il socio accomandatario conferma che gli investimenti previsti soddisfano tutti i criteri prima che venga presa una decisione di investimento e prima che venga effettuata una richiesta di finanziamento.

Rischi legati alla mancanza di liquidità e commerciabilità nonché alla durata: il Comparto può investire in attività che non hanno accesso ai mercati finanziari. Di conseguenza, l’attività può rappresentare un basso livello di liquidità e commerciabilità, il che implica che la vendita dell’attività sul mercato potrebbe essere possibile solo con sconti elevati o non essere affatto possibile in determinate circostanze di mercato. Inoltre, il Comparto assume generalmente posizioni a lungo termine. Dato che potrebbero prevalere investimenti a lungo termine rispetto a quelli a breve termine, la valutazione dei premi di illiquidità è importante e può contribuire a modificare significativamente la performance del fondo.

Rischi di possibile concentrazione degli investimenti: il Comparto può detenere pochi investimenti relativamente ingenti rispetto al suo capitale. Di conseguenza, una perdita in un singolo Investimento potrebbe comportare una riduzione relativamente maggiore del capitale del Fondo rispetto a quanto sarebbe avvenuto se tale capitale fosse stato ripartito su un numero più ampio di Investimenti. Sebbene un Comparto possa essere ben diversificato all’interno di una classe di attività rilevante, può essere esposto all’evoluzione di questa specifica classe di attività e quindi essere esposto a perdite sostanziali se questa specifica classe di attività subisce un calo rilevante.

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